A união estável é uma das formas mais comuns de constituição familiar na sociedade brasileira. Muitos casais vivem juntos sob o mesmo teto por anos, constroem um patrimônio conjunto e compram um imóvel financiado sem formalizar a união no cartório.
Quando a relação chega ao fim, a falta de um documento formal gera grandes incertezas jurídicas: como os bens acumulados devem ser divididos? E o que fazer com um financiamento imobiliário com dezenas de parcelas pendentes?
Neste artigo, você vai entender quais são as regras de partilha na união estável, como funciona a divisão de imóveis financiados e quais são os caminhos legais para formalizar o término.
Neste artigo, você vai entender:
- O que caracteriza formalmente a união estável perante a lei
- Qual o regime de bens aplicado quando o casal não fez contrato prévio
- O que entra e o que fica de fora da partilha na separação
- Como funciona a divisão de um imóvel financiado na prática
- Três opções legais para resolver o financiamento do imóvel do casal
- Como formalizar a dissolução de união estável em cartório ou na Justiça
O que caracteriza a união estável segundo o Código Civil?
O artigo 1.723 do Código Civil define a união estável como a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objetivo consciente de constituir família.
A lei não exige tempo mínimo de convivência, nem a existência de filhos e nem mesmo a coabitação sob o mesmo teto para configurar a união estável, desde que o projeto de vida em comum seja evidente perante a sociedade.
Qual o regime de bens que rege a união estável sem contrato?
Quando o casal não celebra uma escritura pública de união estável com pacto patrimonial específico, a lei aplica compulsoriamente as regras do regime da Comunhão Parcial de Bens (artigo 1.725 do Código Civil).
Por essa regra, todo o patrimônio adquirido a título oneroso durante a constância da união pertence a ambos em partes iguais (50% para cada um), independentemente de quem pagou mais ou em nome de quem o bem está registrado.
Por outro lado, bens adquiridos antes da união, bem como doações e heranças recebidas individualmente por qualquer dos companheiros, não entram na partilha.
Como funciona a partilha de imóvel financiado na separação?
O erro mais frequente na partilha de bens é acreditar que o casal vai simplesmente dividir o valor total do imóvel. Quando o imóvel é financiado com alienação fiduciária, ele pertence ao banco até que a última parcela seja quitada.
Portanto, o que se divide não é a propriedade plena do bem, mas sim os direitos aquisitivos sobre o contrato.
A partilha incide estritamente sobre a quantia correspondente à entrada paga, as parcelas do financiamento quitadas durante o período de união estável e eventuais reformas ou benfeitorias comprovadas documentalmente.
Opções práticas para resolver o imóvel financiado no término da união
Ao dissolver a união estável com imóvel financiado em aberto, o casal pode adotar três soluções jurídicas viáveis:
- Venda do imóvel para terceiros: o imóvel é colocado à venda no mercado. Com o valor da venda, quita-se o saldo devedor restante junto ao banco e o saldo líquido apurado é dividido em partes iguais (50% para cada).
- Um dos companheiros permanece com o imóvel: quem fica com o imóvel assume integralmente o pagamento das parcelas futuras do financiamento e indeniza o outro companheiro pagando a metade dos valores quitados durante a união (torna de meação). Essa opção exige aprovação prévia de crédito do banco financiador para transferir o contrato.
- Compensação com outros bens do casal: se o casal possuir outros bens (como veículos, investimentos ou dinheiro em conta), aquele que fica com o imóvel e a dívida futura compensa o outro abrindo mão de sua quota nos demais ativos.
Como formalizar a dissolução da união estável com segurança?
Para que a partilha seja averbada no Cartório de Registro de Imóveis e os bens sejam transferidos legalmente, a dissolução precisa ser formalizada.
Havendo consenso absoluto sobre a divisão dos bens e não havendo filhos menores ou incapazes, o procedimento pode ser realizado por Escritura Pública no Cartório de Notas, com rapidez e custo reduzido, exigindo a assistência obrigatória de advogado.
Se houver divergência quanto à partilha de bens ou se o casal tiver filhos menores, a dissolução tramita perante a Vara de Família, onde serão decididas a partilha, a guarda, a convivência e a pensão dos filhos.
Conclusão
Encerrar uma união estável que envolve patrimônio compartilhado e financiamentos bancários exige planejamento financeiro e rigor jurídico para evitar perdas patrimoniais graves.
Um advogado especialista em Direito de Família e Imobiliário saberá calcular com exatidão os direitos de cada parte, negociar termos equilibrados e garantir que todos os registros fiquem formalizados com plena segurança perante a lei.
