Distrato Imobiliário: Posso Desistir da Compra de um Imóvel na Planta e Recuperar o Dinheiro?

Comprar um imóvel na planta é uma decisão de longo prazo, e nem sempre as circunstâncias de vida permitem que o comprador mantenha o compromisso até a entrega das chaves. Mudança de emprego, redução de renda, separação, dificuldades no financiamento ou simplesmente uma mudança de planos podem levar à necessidade de desistir do negócio. A dúvida que surge imediatamente é: posso cancelar o contrato? E se puder, quanto vou perder?

A resposta existe, e está na Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Entender o que ela garante é fundamental para que o comprador não aceite condições piores do que as previstas em lei e não saia do negócio com um prejuízo desnecessário.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é o distrato imobiliário
• O que diz a Lei 13.786/2018
• Qual o percentual máximo de multa que a construtora pode cobrar
• Quais valores o comprador tem direito de receber de volta
• Em quanto tempo a devolução deve ser feita
• O que acontece quando é a construtora que descumpre o contrato
• O que fazer quando a construtora se recusa a distratar

O que é o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o cancelamento formal do contrato de compra e venda de um imóvel, seja ele na planta, em construção ou já pronto, por iniciativa do comprador ou da construtora. Trata-se de um acordo de rescisão que dissolve o vínculo contratual entre as partes e regula as condições de devolução dos valores pagos.

Antes da Lei 13.786/2018, o distrato era regulado apenas pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil, o que gerava muita insegurança jurídica e um volume enorme de ações judiciais. A lei veio para estabelecer regras claras sobre prazos, percentuais de retenção e condições de devolução.

O que diz a Lei 13.786/2018?

A Lei do Distrato Imobiliário estabelece regras distintas dependendo do regime jurídico do empreendimento. Há dois cenários principais:

• Empreendimentos sem patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador a título de multa compensatória, além das cotas de fundo de reserva e corretagem, quando previstas em contrato.
• Empreendimentos com patrimônio de afetação (regime especial): a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. O patrimônio de afetação é um regime que separa os recursos do empreendimento do patrimônio geral da construtora, oferecendo mais segurança aos compradores em caso de falência.

Além da retenção percentual, a lei permite que a construtora desconte também os valores correspondentes à fruição do imóvel, quando o comprador já estava na posse do bem, calculada em até 0,5% ao mês sobre o valor do contrato pelo período em que ficou com a posse.

Qual o percentual máximo de multa que a construtora pode cobrar?

Os percentuais previstos na lei são limites máximos, não valores fixos. Na prática, isso significa que o contrato pode prever percentuais menores, e o comprador pode negociar condições mais favoráveis. O que a construtora não pode fazer é reter mais do que o previsto em lei, independentemente do que esteja escrito no contrato.

Um ponto importante: a multa incide sobre os valores efetivamente pagos, não sobre o valor total do imóvel. Se o comprador pagou R$ 80.000,00 de entrada e parcelas até o momento do distrato, a retenção de 25% incidirá sobre esses R$ 80.000,00, e não sobre o preço total do apartamento.

Quais valores o comprador tem direito de receber de volta?

Deduzidos os percentuais de retenção permitidos por lei, o comprador tem direito à devolução do saldo restante, corrigido monetariamente pelo índice previsto no contrato. Alguns pontos merecem atenção especial:

• Comissão de corretagem: quando o contrato prevê que a corretagem foi paga pelo comprador, esse valor pode ser retido pela construtora além da multa percentual.
• SATI (Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária): taxa cobrada em alguns contratos que pode ser retida se prevista expressamente.
• Correção monetária: o saldo a restituir deve ser corrigido pelo mesmo índice aplicado ao contrato, geralmente o INCC durante a obra e o IGPM ou IPCA após a entrega.
• Juros: a lei não prevê juros sobre o valor a restituir, mas decisões judiciais frequentemente os incluem quando a devolução é feita com atraso.

Em quanto tempo a devolução deve ser feita?

A Lei 13.786/2018 estabelece prazos distintos para a devolução dos valores, dependendo da situação do empreendimento:

• Empreendimento em construção: a devolução deve ocorrer em até 180 dias após o distrato, ou na data prevista para entrega das chaves, o que ocorrer primeiro.
• Empreendimento com habite-se (já concluído): a devolução deve ser feita em até 30 dias após o distrato.

O descumprimento desses prazos pela construtora gera direito a juros moratórios e pode fundamentar ação judicial de cobrança.

O que acontece quando é a construtora que descumpre o contrato?

O distrato por iniciativa do comprador é apenas um dos cenários possíveis. Em muitos casos, é a construtora que dá causa à rescisão, principalmente por atraso na entrega do imóvel. Nesses casos, as regras são completamente diferentes e muito mais favoráveis ao comprador.

A lei prevê uma tolerância de 180 dias para atraso na entrega além do prazo contratual. Esgotado esse prazo sem que as chaves sejam entregues, o comprador tem duas opções:

• Manter o contrato e exigir indenização: o comprador pode permanecer no contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago, por cada mês de atraso após o prazo de tolerância.
• Rescindir o contrato por culpa da construtora: nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, acrescidos de multa e, dependendo do caso, indenização por danos morais.

É fundamental que o comprador não assine qualquer aditivo contratual que prorrogue o prazo de entrega sem avaliação jurídica prévia, pois isso pode comprometer o direito à indenização pelo atraso.

O que fazer quando a construtora se recusa a distratar?

Infelizmente, não são raros os casos em que a construtora dificulta o distrato, propõe condições abusivas, retém percentuais acima do permitido por lei ou simplesmente não responde às solicitações do comprador. Nesses casos, algumas medidas são possíveis:

• Notificação extrajudicial: enviar uma notificação formal pelo cartório comunicando a intenção de distratar e os valores que o comprador entende serem devidos é um primeiro passo importante para criar um registro oficial da situação.
• Procon e órgãos de defesa do consumidor: registrar uma reclamação pode pressionar a construtora a negociar, especialmente em casos de retenção abusiva.
• Ação judicial: quando a negociação não avança, o caminho é ingressar com ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Com a documentação correta e representação jurídica especializada, os casos de retenção abusiva têm bom histórico de reversão na Justiça.

Antes de assinar qualquer proposta de distrato apresentada pela construtora, é essencial que o comprador consulte um advogado especializado em direito imobiliário para verificar se os valores e condições estão dentro do que a lei permite.

Conclusão

Desistir da compra de um imóvel na planta é um direito do comprador, mas tem um custo que precisa ser avaliado com cuidado. A Lei 13.786/2018 estabeleceu limites claros para a retenção de valores pela construtora e prazos definidos para a devolução, o que trouxe mais previsibilidade para esse processo.

Conhecer esses direitos antes de assinar qualquer documento de distrato é o que diferencia quem sai do negócio com o prejuízo mínimo de quem aceita condições abusivas por desconhecimento.