Distrato Imobiliário: Posso Desistir da Compra de um Imóvel na Planta e Recuperar o Dinheiro?

A aquisição de um imóvel na planta é um dos maiores investimentos patrimoniais que uma família realiza ao longo da vida. No entanto, o intervalo de vários anos entre a assinatura da promessa de compra e venda e a entrega efetiva das chaves pode reservar surpresas indesejadas: perda de emprego, redução drástica de renda, aumentos expressivos nas parcelas pela correção do INCC ou da taxa de juros do financiamento bancário.

Em outras ocasiões, o problema nasce da própria incorporadora, que atrasa a conclusão das obras para muito além do prazo prometido. Diante de qualquer um desses cenários, surge a dúvida comum: é possível desistir da compra de um imóvel na planta? Quais valores a construtora pode reter e como recuperar o dinheiro investido? A legislação brasileira protege o comprador e define regras claras para o distrato imobiliário.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é o distrato imobiliário e os motivos que levam ao desfazimento
• O comprador tem o direito legal de desistir da compra?
• As regras da Lei do Distrato quando a desistência é por vontade do comprador
• A diferença entre empreendimento comum e Patrimônio de Afetação
• Atraso na entrega da obra: devolução de 100% dos valores pagos e indenizações
• O prazo de tolerância de 180 dias e a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
• Como funciona o direito de arrependimento em 7 dias
• Cláusulas abusivas comuns e como proceder para realizar o distrato com segurança

O que é o distrato imobiliário e os motivos que levam ao desfazimento

O distrato imobiliário é o procedimento jurídico de rescisão ou cancelamento do contrato preliminar de promessa de compra e venda firmado entre o adquirente e a construtora ou incorporadora, antes que ocorra a entrega definitiva das chaves e a lavratura da escritura pública de compra e venda.

As razões que motivam a rescisão contratual se dividem em dois grandes grupos:

• Desistência motivada por vontade ou incapacidade financeira do comprador: situações em que o adquirente perdeu a capacidade de continuar pagando as parcelas mensais, teve o financiamento bancário reprovado na entrega das chaves ou simplesmente não tem mais interesse em manter o negócio.
• Rescisão provocada por culpa exclusiva da construtora: situações em que a construtora atrasa a entrega da obra além do limite permitido pela lei, altera substancialmente o projeto sem aprovação, entrega o imóvel com vícios estruturais graves ou descumpre cláusulas essenciais do contrato.

O comprador tem o direito legal de desistir da compra?

Sim. A jurisprudência brasileira, consolidada nas Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo e reafirmada em centenas de acórdãos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabelece que o compromissário comprador tem o direito potestativo de requerer a rescisão contratual, mesmo que esteja inadimplente em relação às parcelas.

A construtora não possui poder legal para forçar o consumidor a continuar pagando ou a manter o vínculo contratual contra a sua vontade. A discussão legítima no distrato gira em torno de quais valores devem ser restituídos e qual o percentual de retenção legalmente permitido para indenizar custos administrativos e operacionais da incorporadora.

As regras da Lei do Distrato quando a desistência é por vontade do comprador

Com a sanção da Lei Federal nº 13.786/2018 (conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário), que alterou a Lei nº 4.591/1964, foram fixados limites claros para as penalidades aplicadas ao adquirente que decide rescindir o contrato por iniciativa própria.

Para contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, as regras de retenção funcionam da seguinte forma:

• Empreendimentos comuns (retenção máxima de 25%): quando o edifício não possui patrimônio de afetação, a construtora pode reter até no máximo 25% das quantias efetivamente pagas pelo comprador, sendo obrigada a devolver pelo menos 75% de todos os valores pagos. O prazo de devolução deve ocorrer em parcela única após 180 dias contados do distrato.
• Empreendimentos sob Patrimônio de Afetação (retenção máxima de até 50%): caso a incorporação esteja submetida ao regime de Patrimônio de Afetação (mecanismo previsto na Lei nº 10.931/2004 que isola os recursos da obra para evitar que o empreendimento responda por dívidas de outras obras da construtora), a retenção máxima autorizada por lei pode atingir até 50% dos valores pagos, com prazo de devolução em até 30 dias contados da expedição do habite-se.
• Comissão de corretagem: a construtora tem o direito de reter o valor pago a título de corretagem, desde que essa obrigação tenha sido informada de maneira prévia, clara e expressamente destacada no contrato inicial (conforme tese repetitiva do Tema 938 do STJ).
• Taxa de fruição em caso de ocupação: caso o comprador tenha chegado a receber as chaves e ocupado o imóvel antes de formalizar o distrato, poderá haver a dedução de taxa de fruição fixada em até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além de taxas condominiais e IPTU vencidos durante a posse.

Atraso na entrega da obra: devolução de 100% dos valores pagos e indenizações

A situação muda radicalmente quando o motivo do distrato é o atraso na entrega das obras por culpa da construtora. Nessa hipótese, o adquirente não pode sofrer qualquer retenção ou penalidade financeira, pois não deu causa ao desfazimento do negócio.

A Lei do Distrato Imobiliário reconhece a validade da chamada cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a conclusão da obra, prazo contado a partir da data de entrega originalmente prometida em contrato.

Contudo, se ultrapassados os 180 dias de tolerância a construtora não concluir a obra e não disponibilizar as chaves:

• Restituição imediata de 100% dos valores pagos: o adquirente tem o direito incontestável de rescindir o contrato e receber de volta absolutamente tudo o que desembolsou, inclusive a comissão de corretagem e taxa de assessoria, com correção monetária calculada desde cada desembolso e juros legais.
• Devolução em parcela única (Súmula 543 do STJ): o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente e de uma só vez, sendo nulo qualquer parcelamento.
• Inversão da multa contratual (Tema 971 do STJ): se o contrato previa multa moratória contra o comprador em caso de atraso no pagamento, essa mesma penalidade financeira deve ser revertida e aplicada contra a construtora em favor do comprador.
• Indenização por lucros cessantes (Tema 996 do STJ): o atraso injustificado gera o dever da construtora de indenizar o comprador pelo valor mensal correspondente ao aluguel do imóvel por todo o período que superar os 180 dias de tolerância, dispensando a necessidade de provar que o comprador iria alugar o bem.

Como funciona o direito de arrependimento em 7 dias?

Para compras realizadas fora da sede física da construtora, como em estandes de vendas montados no local das obras, compras pela internet ou contatos telefônicos, o artigo 67-A, parágrafo 10, da Lei nº 4.591/1964 garante o exercício do direito de arrependimento.

O adquirente tem o prazo decadencial de até 7 dias corridos, contados da assinatura do termo de promessa de compra e venda, para desistir do negócio por meio de notificação formal com aviso de recebimento. Nessa circunstância, todos os valores eventualmente adiantados, inclusive o sinal (arras) e comissão de corretagem, devem ser 100% devolvidos de forma imediata, sem qualquer retenção ou cobrança de multa.

Cláusulas abusivas comuns e como a Justiça atua

É muito comum que as construtoras apresentem propostas de distrato extrajudicial extremamente desvantajosas, tentando impor retenções de 60%, 70% ou a devolução parcelada em dezenas de vezes. O Poder Judiciário anula reiteradamente esse tipo de abuso:

• Devolução parcelada: é manifestamente nula perante o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. Toda devolução decorrente de distrato deve ocorrer em parcela única.
• Retenção excessiva em contratos antigos: para contratos assinados antes da Lei do Distrato (2018), os juízes limitam a retenção a patamares justos entre 10% e 20%, garantindo a devolução de 80% a 90% dos valores ao comprador.
• Justificativas infundadas de atraso: alegações de que as obras atrasaram por falta de materiais no mercado, greve de operários ou excesso de chuvas não são aceitas pela Justiça. O entendimento pacificado classifica esses eventos como fortuito interno, riscos inerentes ao ramo da construção civil que não podem ser transferidos para o consumidor.

Como proceder para realizar o distrato imobiliário com segurança?

Se você tomou a decisão de solicitar o distrato imobiliário, siga os passos fundamentais para proteger o seu patrimônio:

• Reúna os documentos da negociação: separe o contrato de promessa de compra e venda com todos os anexos, extratos detalhados de todos os pagamentos efetuados e comprovantes de quitação de comissão de corretagem.
• Notifique a construtora por escrito: envie notificação extrajudicial com aviso de recebimento ou mensagem eletrônica formalizando a decisão de rescindir o contrato e solicitando a devolução legal das quantias devidas.
• Nunca assine distratos abusivos com quitação geral: não assine termos de rescisão que devolvam valores irrisórios ou prevejam parcelamentos abusivos sem antes consultar uma assessoria técnica especializada.
• Ingresse com ação de rescisão com pedido de liminar: caso a incorporadora resista aos parâmetros legais, o advogado especialista em direito imobiliário ajuizará a ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência (liminar) para suspender a cobrança das parcelas vincendas e proibir a inclusão do nome do comprador nos cadastros de devedores do SPC e Serasa.

Conclusão

O distrato imobiliário é um direito legítimo e garantido pela legislação brasileira. Seja pela necessidade de readequar o orçamento familiar ou pelo descumprimento de prazos por parte da construtora, o consumidor não precisa aceitar perdas financeiras abusivas nem abrir mão do dinheiro que trabalhou duro para investir. Ao menor sinal de impossibilidade de pagamento ou atraso de obra, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário para avaliar as cláusulas do seu contrato, calcular os valores exatos a serem restituídos e garantir a melhor estratégia jurídica para o seu patrimônio.